Textículos do NED - Servidões Prediais

Das Servidões Prediais
Art. 1378 ao 1389

1. Introdução

A servidão predial é direito real sobre coisa alheia de fruição no qual um prédio se serve de outro. Trata-se, pois, de restrição imposta a um prédio para que outro prédio, pertencente a dono diverso possa ser devidamente usável e útil.

A servidão mais comum é a servidão de passagem que se distingue da passagem forçada, direito de vizinhança ,imposto pela lei. Enquanto que a passagem forçada é limitação legal ao pleno uso da propriedade, a servidão de passagem é, em regra, limitação convencional (vontade das partes – acordo). Algumas vezes, a servidão decorre de uma sentença. Exemplo: Na ação de divisão (condomínio pro diviso), poderá ser declara uma servidão de passagem na sentença (vontade do Estado), de modo que as propriedades que resultaram da divisão do condomínio tenham utilidade.

2. Conceito

A o é direito real sobre coisa alheia constituído em favor do proprietário do prédio dominante em face do qual o proprietário do prédio serviente fica obrigado, por conta de uma obrigação negativa, a permitir (ou tolerar) a utilização de sua propriedade em favor do primeiro.

3. Características

a) Relação entre prédios distintos

b) Prédios pertencentes a proprietários distintos

c) Proprietário do prédio serviente se obriga a não fazer – obrigação negativa

d) A servidão não se presume, constituindo-se através de acordo de vontade dos proprietários (declaração expressa), ou por testamento, devendo, ainda, ser registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis.

e) É direito real sobre coisa alheia de fruição, não é direito de vizinhança.

f) É acessória, uma vez que depende do direito de propriedade.

g) É perpetua, uma vez que estabelecida por tempo limitado perde a sua característica de servidão.

h) Indivisível (indivisibilidade legal) – art. 1386, haja vista que não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do prédio serviente.

i) Inalienável. Só se vende o prédio todo (com a servidão).

j. É obrigação propter rem, acompanhando a coisa independentemente de quem seja o titular do direito real de propriedade.

4. Classificação das servidões quanto ao exercício

a) Contínua – exercida independentemente de uma ação humana (ex: aqueduto – as águas correm de um prédio a outro, independentemente da ação das pessoas)

b) Descontínua - seu exercício depende da vontade humana (ex: servidão de passagem).

c) Aparente – pode ser visualizada (ex. servidão de passagem)

d) Não aparente – não é visualizada, devendo ser inscrita (ex. não edificar a certa altura)

5. Ações que protegem as servidões

a) Ação confessória: ação real (petitória) que tem como causa de pedir a propriedade e o direito real de servidão.

Sua finalidade é o reconhecimento da servidão; respeitar o seu exercício, perdas e danos; e demolição eventual que impeça o exercício da servidão.

É ação do dono do prédio dominante, que tem uma servidão ativa, contra o dono do prédio serviente que impede a sua utilização.

Seus requisitos são a propriedade e a prova da existência do direito de servidão. O rito é comum.

b) Ação negatória: ação real relacionada com o exercício da servidão e com a presunção relativa de plenitude do domínio (art. 1231, CC).

Trata-se de ação do proprietário do prédio serviente, com a finalidade de impedir que a plenitude do domínio seja violada pela constituição de uma servidão injusta, a que o titular do prédio dominante julga ter direito.

Seus requisitos são o domínio e a prova da limitação do direito de domínio. Seu rito é comum.

c) Ações possessórias típicas: reintegração, manutenção e interdito proibitório.

d) Ação de usucapião

6. Como deve ser o exercício da servidão?

Art. 1385: Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo do prédio serviente.

Assim o exercício da servidão deve ser dentro do necessário, com o menor encargo para o dono do prédio serviente, uma vez que se trata de uma restrição.

Constituída uma servidão para determinado fim, não pode ser alterada para outras finalidades (art. 1485, § 1º).

Reza a lei que o dono do prédio serviente não pode embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão (art. 1383). Caso embarace, o proprietário do prédio dominante poderá se valer das ações possessórias.

Pode ocorrer ampliação compulsória da servidão, ou seja, independentemente da vontade, nas hipóteses elencadas no art. 1385, § 3º: As necessidades da cultura ou da indústria que impõem maior largueza à servidão obrigam o serviente a suportá-la, mas terá direito a ser indenizado pelo excesso.

7. Constituição da servidão

a) Negócio jurídico inter vivos (contrato, em regra, a título oneroso) ou causa mortis (testamento), através de escritura pública e mais o registro imobiliário.

b) Sentença proferida em ação de divisão (art. 979, II, CPC).

c) Usucapião – art. 1379. Exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por 10 anos, nos termos do art. 1242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumada a usucapião.

d) Destinação do proprietário – o proprietário de um prédio estabelece a serventia em favor de outro prédio, também de sua propriedade, sendo que um deles é alienado. Passando a pertencer a donos diversos, a serventia realizada pelo proprietário anterior transforma-se em servidão.

e) Servidão decorrente de fato humano – na hipótese do dono do prédio dominante servir-se de determinado caminho aberto no prédio serviente que se exterioriza por sinais visíveis (servidão aparente): mata-burros, bueiros, aterros, pontilhões, etc.

8. Extinção

a) Hipótese convencional = cancelamento – art. 1387, 2ª parte – o cancelamento é no Registro de Imóveis, sendo que depende da vontade das partes (titular do prédio dominante e titular do prédio serviente).

c) Hipóteses judiciais de extinção – art. 1388

• Renúncia – o dono do prédio dominante renuncia à servidão.
  
• Cessamento da utilidade ou comodidade que determinou a servidão.
  
• Resgate da servidão pelo dono do prédio serviente

d) Hipóteses legais – art. 1389 – o dono do prédio serviente tem a faculdade de fazer encerrar a servidão mediante a prova da extinção:

• Consolidação dos dois prédios no domínio da mesma pessoa
  
• Supressão das obras por efeito de contrato, ou de outro titulo expresso.
  
• Não uso durante 10 anos contínuos pelo dono do prédio dominante (OAB)

Importante: Uma outra forma de extinção da servidão é a desapropriação (Poder Público) – art. 1387, caput, 1ª parte.