Art. 1369 ao art. 1377
1. Conceito: O direito de superfície se trata de um direito real sobre a coisa alheia que pode substituir com vantagem a enfiteuse, abolida pelo novo Código Civil. Pelo direito de superfície o proprietário concede a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
À obra ou plantação que decorre do direito de superfície dá-se o nome de implante.
1. Eficácia do direito de superfície: Somente o registro imobiliário tem o condão de dar eficácia real ao contrato entre o proprietário do terreno e a terceira pessoa que constrói ou planta em seu terreno.
O novo Código Civil não abriu expressamente a possibilidade do testador impor ao legatário ou ao herdeiro a obrigação de constituir o direito de superfície em favor de alguém, nem a possibilidade de aquisição de tal direito pó usucapião.
Como regra geral, o superficiário não pode se utilizar o subsolo, salvo se essa utilização for inerente ao próprio negócio (ex: exploração de argila para fabricação de tijolos) – par. Único do art. 1369.
Se o direito de superfície for constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se pelo Código Civil (art. 1377), no que não for diversamente disciplinado em lei especial.
Direito das partes. Pagamento. Transmissão do Direito. Preferência.
O contrato que institui o direito de superfície pode ser oneroso ou gratuito, sendo que na dúvida há de se presumir a onerosidade. As partes podem estipular se o pagamento (cânon) é feito de uma só vez ou parceladamente, conforme disposto no art. 1370.
O direito de superfície pode ser transferido a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros (art. 1372), mas não pode ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência (par. único do art. 1373).
Em caso de alienação do direito do imóvel (pelo proprietário do terreno) ou do direito de superfície (pelo superficiário), o superficiário e o proprietário têm direito de preferência em igualdade de condições - art. 1374. O direito de preferência é regulado no novo Código, nos arts 513 e seguintes. O art. 517 se refere ao prazo de 60 dias para os imóveis, para o exercício da prelação, após a notificação. Quando não for concedido tal direito de prelação, responderá aquele que deixou de concedê-la por perdas e danos, respondendo também, solidariamente (solidariedade legal), o adquirente, se tiver agido de má-fé, nos termos do art. 518.
Extinção
a) Advento do termo final. No silêncio das partes o contrato prorroga-se por tempo indeterminado, assim como o direito real de superfície. Há, pois, a necessidade de notificação para a extinção do negócio, com prazo razoável. Enquanto não cancelado o registro imobiliário, o instituto prossegue gerando efeitos erga omnes.
b) Infração de cláusula contratual: antes do termo final, a concessão será resolvida se ocorrer destinação diversa ao terreno daquela para que foi concedida – art. 1374.
c) Abandono do imóvel pelo superficiário, permitindo a sua deterioração.
Com a extinção da concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário (art 1375). A presença do superficiário ou de seus prepostos ou familiares, depois de extinta a concessão, caracteriza posse injusta, que autoriza a reintegração da posse.
Desapropriação: No caso de ser extinto o direito de superfície em decorrência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art. 1376).
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